Uchwała Nr ZO/055/26o z dnia 8 kwietnia 2026 roku Zespołu Orzekającego w sprawie o sygn.: KER/018/26

Zespół Orzekający Komisji Etyki Reklamy, działającej przy Związku Stowarzyszeń Rada Reklamy, w składzie:

 

• Piotr Chęcielewski – przewodniczący
• Sławomir Skowerski – członek
• Paulina Zyśk-Lisica – członkini

 

na posiedzeniu w dniu 8 kwietnia 2026 roku, po rozpatrzeniu skargi o sygnaturze akt KER/018/26 złożonej na podstawie pkt 12 Regulaminu Rozpatrywania Skarg przez konsumenta (dane w aktach sprawy) przeciwko Żerański sp. z o.o. z siedzibą w Mławie w sprawie dotyczącej reklamy mieszkań w Łodzi grupy Żerański Development, dokonał oceny skarżonego przekazu reklamowego.

OPINIA – OCENA PRZEKAZU REKLAMOWEGO

Działając w interesie publicznym i w zakresie doświadczeń wyniesionych ze współpracy z organizacjami konsumenckimi, Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także organizacjami promującymi standardy rynku reklamy w innych krajach, jak i na poziomie międzynarodowym (w tym The European Advertising Standards Alliance EASA) oraz mając na celu ochronę interesów konsumentów, Komisja Etyki Reklamy dokonała analizy przedstawionego przekazu reklamowego pod kątem zgodności z powszechnie przyjętymi zasadami etyki oraz dobrymi praktykami rynkowymi. 

 

W skardze skierowanej do Komisji Etyki Reklamy (dalej także: „KER”) konsument (dalej także: „Skarżący”) wskazał, że Żerański sp. z o.o. z siedzibą w Mławie (dalej także: „Skarżona”) stosuje reklamę niezgodną z zasadami etyki.

 

Zgodnie ze skargą:

 

Mieszkania z tarasami w sercu Łodzi
Zarezerwuj z przedsprzedażowych cenach

 

Ulica Wróblewskiego to nie jest serce Łodzi. Serce Łodzi to Plac Wolności; ulica Piotrkowska, chyba że chodzi o stadion, ale on również jest po przeciwnej stronie miasta. Za mieszkanie w sercu miasta można uznać kamienicę na Piotrkowskiej czy w pobliżu dworca Fabrycznego. Apartamenty znajdują się w dzielnicy Górniak, natomiast centrum jest to Śródmieście Wschód i północne części Starego Widzewa i Katedralnej.

 

Na podstawie treści skargi przekaz został zakwalifikowany jako potencjalnie naruszający normy Kodeksu Etyki Reklamy wywiedzione w szczególności z postanowienia art. 52 ust. 1 oraz art. 53 Kodeksu Etyki Reklamy.

 

Art. 52

1. Promocje sprzedaży nie mogą być opracowane i przeprowadzone w sposób, który wprowadza odbiorców w błąd.

[…]

 

Art. 53

Promocje sprzedaży muszą być tak kształtowane, żeby nie nadużywać zaufania odbiorców ani nie wykorzystywać ich potencjalnego braku wiedzy czy doświadczenia.

 

Skarżona w korespondencji z dnia 20 marca 2026 r. przedstawiła stanowisko w sprawie, zaznaczając jednocześnie, że wiadomość ta nie stanowi odpowiedzi na skargę i Skarżona nie wyraża zgody na uczestnictwo w postępowaniu przed Komisją Etyki Reklamy.

 

W obliczu niewyrażenia zgody na udziału w postępowaniu Zespół Orzekający podjął uchwałę w formie opinii oceniającej skarżony przekaz na podstawie ogólnie przyjętych norm etycznych na podstawie art. 34 Regulaminu Rozpatrywania Skarg.

 

Zespół Orzekający uznał, że skarżony przekaz narusza ogólnie przyjęte normy etyczne.

 

Z materiału przekazanego przez Skarżącego wynika, że czas emisji reklamy to dzień 30 stycznia 2026 r. o godzinie 15:00. Przekaz miał formę reklamy internetowej (displayowej) na platformie onet.pl. Reklama promowała inwestycję mieszkaniową. Na granatowym tle znajdował się nagłówek – Mieszkania z tarasami w sercu Łodzi. Pod nim znajdowało się hasło – Zarezerwuj w przedsprzedażowych cenach oraz podano numer telefonu kontaktowego. W dolnej części przekazu znajdował się adres strony internetowej dewelopera. W tle przekazu znajdowała się wizualizacja budynku mieszkalnego. W górnej części, po prawej stronie przekazu, znajdowała się nazwa inwestycji: „Wróblewskiego” wraz z adresem Wróblewskiego 2/4. Po prawej stronie baneru zawarto komunikat: Nowa inwestycja w sercu Łodzi oraz zachętę do rezerwacji mieszkań w cenach przedsprzedażowych. Na dole reklamy znajdowało się oznaczenie reklamodawcy: Żerański Development oraz przycisk „Zarezerwuj”.

 

Zespół Orzekający (dalej także: ZO) uznał, że użycie sformułowania „w sercu Łodzi” w odniesieniu do wskazanej lokalizacji może wprowadzać odbiorców w błąd co do rzeczywistego położenia inwestycji. W ocenie ZO przeciętny konsument interpretuje określenie „serce” miasta jako ścisłe centrum, tj. obszar powszechnie utożsamiany z centralną częścią miasta w rozumieniu administracyjnym, co najczęściej pokrywa się z centralnym położeniem geograficznym (dzielnica Śródmieście), ewentualnie z charakterystycznymi obiektami miasta, tj. powszechnie kojarzonymi z danym miastem (w przypadku Łodzi – okolice ul. Piotrkowskiej i Placu Wolności), zabytkowymi (np. starówka) czy użyteczności publicznej (np. stadion).

 

Tymczasem lokalizacja inwestycji przy ul. Wróblewskiego nie odpowiada tak rozumianemu centrum miasta. Inwestycja ma miejsce na osiedlu Górniak, które – jakkolwiek znajduje się niedaleko ulicy Piotrkowskiej – tak nie jest kojarzone z centrum miasta w ww. znaczeniu. Nie umniejszając atrakcyjności osiedla Górniak pod względem popularności wśród mieszkańców pod kątem mieszkaniowym czy spędzania wolnego czasu, nie jest trafne nazywanie tej okolicy Łodzi „sercem” miasta, bez dookreślenia o jakie centrum (społeczne, biznesowe itp.) chodzi.

 

ZO podkreśla, że choć w komunikacji marketingowej dopuszczalne jest stosowanie pewnego uogólnienia czy języka wartościującego, to nie może ono prowadzić do zniekształcenia istotnych informacji o produkcie, w tym jego lokalizacji. W przypadku rynku nieruchomości lokalizacja stanowi jedną z kluczowych cech oferty i ma istotny wpływ na decyzje konsumentów. Użycie określenia „serce Łodzi” w analizowanym przekazie nie zostało dostatecznie doprecyzowane, co może prowadzić do błędnego wyobrażenia odbiorcy o rzeczywistym położeniu inwestycji.

 

W ocenie ZO nie jest wystarczające wskazanie adresu (nazwa ulicy i numer) na przekazie reklamowym czy odesłanie do strony internetowej, gdzie znajduje się mapa. Konsument nie ma bowiem obowiązku znać lokalizacji poszczególnych ulic miasta i kojarzyć z jakiej okolicy pochodzą. Nie powinien być także zmuszany poszukiwać informacji precyzujących kluczowe hasło reklamowe w źródłach znajdujących się poza nośnikiem reklamy.

 

Nie może ujść uwadze, że w przypadku reklamy do wprowadzenia w błąd dochodzi na etapie samego przekazu reklamowego. Sam fakt, że odbiorca wyraża zainteresowanie ofertą powoduje ziszczenie się skutku w postaci wprowadzenia w błąd – niezależnie od tego, czy ostatecznie dojdzie do zakupu produktu czy też nie.

 

W związku z powyższym, mając na uwadze treść skargi, Zespół Orzekający ocenił przedmiotową reklamę jak w osnowie.

 

W razie jakichkolwiek dodatkowych pytań prosimy o kierowanie ich do Związku Stowarzyszeń Rada Reklamy w sposób wskazany na naszej stronie internetowej www.radareklamy.pl. Postaramy się udzielić wszelkich możliwych informacji oraz porad mogących zagwarantować najwyższe standardy etyczne oraz przestrzeganie dobrych praktyk rynkowych na rynku reklamowym w Polsce. 

 

 

Zdania odrębne

 

Arbiter Piotr Chęcielewski:

 

Ulica Piotrkowska została wytyczona w roku 1821 jako główna oś nowej osady (miasta) o nazwie Łódź. Od jej wyznaczenia rozpoczął się okres budowy miasta wzdłuż tej ulicy. Przy Piotrkowskiej powstawały zarówno budynki mieszkalne od północy, jak i zakłady pracy i pałace przemysłowców od południa. Na północy granice Piotrkowskiej wyznaczał wtedy, jak i dzisiaj Plac Wolności, na południu – Plac Niepodległości. Lokalizacja w/w inwestycji na tzw. Górniaku (przy Piotrkowskiej 317) przy Placu Niepodległości jest, wg mnie, lokalizacją w sercu zarówno historycznej, jak i dzisiejszej Łodzi.

 

 

Zgodnie z pkt. 58 w zw. z art. 34 Regulaminu Rozpatrywania Skarg Skarżący może odwoływać się od Uchwały Zespołu Orzekającego w terminie dziesięciu dni od doręczenia Uchwały. Podstawę odwołania mogą stanowić wyłącznie nowe fakty i dowody nieznane Zespołowi Orzekającemu w dacie podjęcia Uchwały, od której Strona wnosi odwołanie.