Uchwała Nr ZO/121/26o z dnia 29 lipca 2026 rokuZespołu Orzekającegow sprawie o sygn.: KER/092/26

Zespół Orzekający Komisji Etyki Reklamy, działającej przy Związku Stowarzyszeń Rada Reklamy, w składzie:

• Beata Dziwulska – członkini
• Elżbieta Kondzioła – członkini
• Sławomir Skowerski – przewodniczący

na posiedzeniu przeprowadzonym w dniu 29 lipca 2026 roku, po rozpatrzeniu skargi o sygnaturze akt KER/092/26 złożonej na podstawie pkt 12 Regulaminu Rozpatrywania Skarg przez konsumenta (dane w aktach sprawy) przeciwko Oaktree Real Estate Brokers L.L.C. z siedzibą w Dubaju w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, posługującej się marką Dubai Invest, w sprawie dotyczącej internetowej reklamy inwestycji w nieruchomości w Dubaju, dokonał oceny skarżonego przekazu reklamowego.

OPINIA – OCENA PRZEKAZU REKLAMOWEGO

Działając w interesie publicznym i w zakresie doświadczeń wyniesionych ze współpracy z organizacjami konsumenckimi, Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także organizacjami promującymi standardy rynku reklamy w innych krajach, jak i na poziomie międzynarodowym (w tym The European Advertising Standards Alliance EASA) oraz mając na celu ochronę interesów konsumentów, Komisja Etyki Reklamy dokonała analizy przedstawionego przekazu reklamowego pod kątem zgodności z powszechnie przyjętymi zasadami etyki oraz dobrymi praktykami rynkowymi.

W skardze skierowanej do Komisji Etyki Reklamy (dalej także: „KER”) konsument (dalej także: „Skarżący”) wskazał, że Oaktree Real Estate Brokers L.L.C. z siedzibą w Dubaju (dalej także: „Skarżona”), posługująca się marką Dubai Invest, stosowała reklamę mogącą wprowadzać odbiorców w błąd w zakresie cen nieruchomości w Dubaju w porównaniu z cenami nad polskim morzem oraz bezpieczeństwa inwestycji.

Zgodnie ze skargą (pisownia oryginalna):

Reklama zawiera manipulujące stwierdzenia
1. Cena nad polskim morzem jest prawie dwa razy niższa niż średnia cena w Dubaju
2. Bezpieczeństwo ?! Dubaj leży niedaleko Izraela, Iraku – ogólnie Bliskiego Wschodu gdzie toczy się jeden z najważniejszych konfliktów obecnych czasów

Na podstawie treści skargi przekaz został zakwalifikowany jako potencjalnie naruszający normy Kodeksu Etyki Reklamy wywiedzione w szczególności z postanowienia art. 10 ust. 1 Kodeksu Etyki Reklamy.

Art. 10

1. Ponadto reklamy nie mogą wprowadzać w błąd jej odbiorców, w szczególności w odniesieniu do:
2. a) istotnych cech, w tym właściwości, składu, metody, daty produkcji, przydatności, ilości, pochodzenia (w tym geograficznego) reklamowanego produktu;
3. b) wartości produktu i jego rzeczywistej ceny oraz warunków płatności, w szczególności takich jak sprzedaż ratalna, leasing, sprzedaż na kredyt, sprzedaż okazyjna;
4. c) warunków dostawy, wymiany, zwrotu, napraw i konserwacji;
5. d) warunków niezgodności z umową i gwarancji;
6. e) praw własności intelektualnej i przemysłowej, takich jak w szczególności patenty, nazwy, znaki towarowe oraz wzory przemysłowe i modele;
7. f) urzędowych zezwoleń lub atestów, nagród, medali i dyplomów;
8. g) zakresu świadczeń przedsiębiorcy na cele dobroczynne;
9. h) określonych zalet produktu, jeżeli zaleta ta polega jedynie na zgodności z minimalnymi wymogami prawnymi.

Skarżona nie przedstawiła stanowiska w sprawie.

Wobec nieustosunkowania się Skarżonej do treści skargi oraz braku wzięcia udziału w posiedzeniu Zespół Orzekający podjął uchwałę w formie opinii oceniającej skarżony przekaz na podstawie ogólnie przyjętych norm etycznych, zgodnie z art. 34 Regulaminu Rozpatrywania Skarg.

Zespół Orzekający uznał, że skarżony przekaz narusza ogólnie przyjęte normy etyczne.

Z materiału przekazanego przez Skarżącego wynika, że reklama była emitowana 3 maja 2026 r. około godziny 22:00 w serwisie YouTube Shorts. Miała formę sponsorowanego, około 22-sekundowego filmu promującego markę Dubai Invest i zapis na webinar dotyczący inwestowania w nieruchomości w Dubaju.

W reklamie występujący mężczyzna mówił: „Czy wiesz, że dzisiaj w Dubaju możesz kupić nieruchomość w pierwszej linii brzegowej z prywatną plażą taniej niż nad polskim morzem? Dlaczego tyle ludzi dzisiaj wybiera Dubaj? Ze względów na bezpieczeństwo, na dynamikę, ale też przede wszystkim wzrost wartości już podczas budowy? Jeżeli interesuje cię ten temat i chciałbyś się dowiedzieć, gdzie są dzisiaj najciekawsze lokalizacje, zapisz się pod spodem i w poniedziałek widzimy się na webinarze”.

Materiał został nagrany w otoczeniu makiet inwestycji mieszkaniowych. W jego trakcie pojawiały się ujęcia zabudowy i mariny w Dubaju oraz napisy podkreślające cenę, bezpieczeństwo i wzrost wartości. Przekaz kończyło wezwanie do rejestracji na webinar.

Skarżący przedstawił także zrzuty ekranu z serwisu Morizon.pl. W chwili ich wykonania dla 4 227 ogłoszeń mieszkań w Dubaju wskazano średnią cenę 2 377 956 zł i 24 134 zł za m², natomiast dla 41 ogłoszeń mieszkań w Łebie – średnią cenę 587 171 zł i 12 443 zł za m².

Zespół Orzekający (dalej także: „ZO”) uznał skargę za zasadną.

W rozpatrywanym przypadku przekaz dotyczył inwestycji w nieruchomość, a więc decyzji mogącej wiązać się ze znacznym zaangażowaniem finansowym. Twierdzenia odnoszące się do ceny, spodziewanego wzrostu wartości i bezpieczeństwa mają zatem istotne znaczenie dla decyzji odbiorcy i powinny być formułowane ze szczególną precyzją. Okoliczność, że reklama zachęcała jedynie do udziału w webinarze, nie zwalniała jej z wymogu rzetelności. Już sam spot reklamowy miał wywołać zainteresowanie ofertą i skłonić odbiorcę do działania.

Forma pytań retorycznych nie odbierała wypowiedziom charakteru twierdzeń reklamowych. Konstrukcja materiału przedstawiała niższą cenę, bezpieczeństwo, dynamikę rynku i wzrost wartości podczas budowy jako odpowiedź na pytanie, dlaczego wiele osób wybiera Dubaj. Przeciętny odbiorca mógł zatem odczytać te elementy jako rzeczywiste, typowe i potwierdzone zalety inwestycji.

Twierdzenie, że w Dubaju można kupić nieruchomość w pierwszej linii brzegowej z prywatną plażą taniej niż nad polskim morzem, ma charakter konkretny i obiektywnie weryfikowalny. Reklama nie wskazywała jednak żadnej inwestycji ani oferty stanowiącej podstawę porównania. Nie określała również lokalizacji po polskiej stronie, metrażu, standardu, daty porównania, kursu walut, ceny całkowitej lub ceny za m², a także dodatkowych opłat i warunków nabycia. Bez tych danych odbiorca nie miał możliwości ocenić, czy porównywane nieruchomości są rzeczywiście podobne.

Przedstawione przez Skarżącego dane z serwisu Morizon.pl nie stanowią pełnego badania rynku ani bezpośredniego porównania nieruchomości o identycznych parametrach. Pokazują jednak, że ogólna przewaga cenowa Dubaju nie była oczywista: wskazana średnia cena ofertowa za m² w Dubaju była niemal dwukrotnie wyższa niż w Łebie, a średnia cena całkowita – ponad czterokrotnie wyższa. Tym bardziej twierdzenie reklamowe wymagało przedstawienia porównywalnych danych, jasno określonej metodologii albo wskazania konkretnej, możliwej do zweryfikowania oferty.

Sformułowanie „możesz kupić” mogłoby w sensie czysto językowym odnosić się do pojedynczego przypadku. W kontekście reklamy zostało jednak użyte jako szeroka obietnica przewagi cenowej Dubaju nad polskim wybrzeżem, bez wskazania, że chodzi o wyjątkową ofertę lub szczególne warunki. Taki sposób prezentacji mógł wywołać mylne przekonanie co do typowego poziomu cen.

ZO zakwestionował również przedstawienie „wzrostu wartości już podczas budowy” jako jednej z zasadniczych przyczyn wyboru Dubaju. W materiale nie użyto wprawdzie słowa „pewny”, jednak brak jakiegokolwiek zastrzeżenia, warunku lub informacji o ryzyku nadawał temu twierdzeniu charakter kategorycznej i typowej korzyści. Wartość nieruchomości w budowie może zarówno wzrosnąć, jak i spaść, zależnie między innymi od lokalizacji, sytuacji rynkowej, podaży, popytu, kondycji dewelopera, terminowości realizacji, kosztów finansowania, kursów walut i zdarzeń geopolitycznych.

Reklama nie wskazywała danych historycznych, okresu odniesienia ani źródła pozwalającego ocenić prawdopodobieństwo deklarowanego wzrostu. Nie odróżniała również oczekiwanego scenariusza od gwarantowanego rezultatu. Przedstawienie przyszłego wzrostu wartości jako naturalnego następstwa zakupu nieruchomości w budowie mogło wprowadzać odbiorców w błąd co do istotnych cech i wartości inwestycji.

Podobnie ogólne odwołanie do „bezpieczeństwa” nie zostało w reklamie wyjaśnione. Odbiorca nie mógł ustalić, czy chodziło o poziom przestępczości, bezpieczeństwo prawne transakcji, stabilność rynku, ochronę zainwestowanego kapitału czy bezpieczeństwo geopolityczne. Ponieważ pojęcie to zestawiono z ceną i wzrostem wartości w materiale promującym inwestycje, mogło ono zostać odczytane jako szerokie zapewnienie o niskim ryzyku inwestycyjnym.

Wydarzenia 2026 r. pokazały przy tym, że ryzyka geopolitycznego nie można było traktować jako czysto teoretycznego. Konflikt zbrojny objął także Zjednoczone Emiraty Arabskie; w marcu 2026 r. odnotowano szkody w obiektach w Dubaju oraz incydenty z udziałem dronów w pobliżu portu lotniczego. Zdarzenia te poprzedzały emisję reklamy z 3 maja 2026 r. Nie oznacza to, że Dubaj należy uznać za miejsce co do zasady niebezpieczne, lecz potwierdza, że bezpieczeństwo nie mogło być przedstawiane jako cecha pewna, niezmienna i pozbawiona istotnych zastrzeżeń.

Oceniane łącznie elementy reklamy tworzyły jednostronny obraz inwestycji w Dubaju jako tańszej od nieruchomości nad polskim morzem, bezpiecznej i zyskującej na wartości już w okresie budowy. Przekaz pomijał warunki porównania i ryzyka, które mogły istotnie zmienić ocenę oferty przez konsumenta. Mógł tym samym wpływać na jego decyzję ekonomiczną w sposób oparty na niepełnym i nieweryfikowalnym obrazie reklamowanej inwestycji.

W związku z powyższym, mając na uwadze treść skargi, Zespół Orzekający ocenił przedmiotową reklamę jak w osnowie.

W razie jakichkolwiek dodatkowych pytań prosimy o kierowanie ich do Związku Stowarzyszeń Rada Reklamy w sposób wskazany na naszej stronie internetowej www.radareklamy.pl. Postaramy się udzielić wszelkich możliwych informacji oraz porad mogących zagwarantować najwyższe standardy etyczne oraz przestrzeganie dobrych praktyk rynkowych na rynku reklamowym w Polsce.

Zdania odrębne

Brak.

Zgodnie z pkt 58 w zw. z art. 34 Regulaminu Rozpatrywania Skarg Skarżący może odwoływać się od Uchwały Zespołu Orzekającego w terminie dziesięciu dni od doręczenia Uchwały. Podstawę odwołania mogą stanowić wyłącznie nowe fakty i dowody nieznane Zespołowi Orzekającemu w dacie podjęcia Uchwały, od której Strona wnosi odwołanie.